Una guía de inversiones en bienes raíces en la India

Los bienes raíces han sido tradicionalmente una vía para una inversión considerable en sí misma y una oportunidad de inversión para individuos de alto valor neto, instituciones financieras, así como individuos que buscan alternativas viables para invertir dinero entre acciones, lingotes de oro, propiedades y otras vías.

El dinero invertido en la propiedad para su ingreso y el crecimiento del capital proporciona retornos de ingreso estables y predecibles, similares a los de los bonos que ofrecen tanto un retorno regular de la inversión, si la propiedad se alquila, como la posibilidad de la apreciación del capital. Como todas las demás opciones de inversión, la inversión inmobiliaria también tiene ciertos riesgos, que son muy diferentes de otras inversiones. Las oportunidades de inversión disponibles pueden clasificarse en general en sectores residenciales, comerciales, de oficinas y minoristas.

Escenario de inversión en bienes raíces

Todo inversor, antes de considerar las inversiones inmobiliarias, debe considerar el riesgo que conlleva. Esta opción de inversión exige un alto precio de entrada, sufre de falta de liquidez y un incierto período de gestación. Al ser ilíquido, uno no puede vender algunas unidades de su propiedad (como se podría haber hecho vendiendo algunas unidades de acciones, deudas o incluso fondos de inversión) en caso de necesidad urgente de fondos.

El período de madurez de la inversión inmobiliaria es incierto. El inversor también tiene que comprobar el título de propiedad claro, especialmente para las inversiones en la India. Los expertos de la industria a este respecto afirman que las inversiones inmobiliarias deben ser realizadas por personas que tengan bolsillos más profundos y una visión a largo plazo de sus inversiones. Desde una perspectiva de rentabilidad financiera a largo plazo, es aconsejable invertir en propiedades comerciales de mayor calidad.

Los rendimientos del mercado inmobiliario son comparables a los de ciertos fondos de acciones e índices a largo plazo. Cualquier inversor que desee equilibrar su cartera puede considerar ahora el sector inmobiliario como un medio seguro de inversión con un cierto grado de volatilidad y riesgo. Un inquilino adecuado, la ubicación, las categorías segmentadas del mercado inmobiliario de la India y las preferencias de riesgo individual resultarán ser, por lo tanto, indicadores clave para lograr los rendimientos objetivo de las inversiones.

La propuesta de introducción de los Fondos Mutuos de Inversión en Bienes Raíces (REMF) y del Fondo de Inversión en Bienes Raíces (REIT) impulsará estas inversiones inmobiliarias desde el punto de vista de los pequeños inversores. Esto también permitirá a los pequeños inversores entrar en el mercado inmobiliario con una contribución de menos de 10.000 INR.

También hay una demanda y necesidad de los diferentes actores del mercado del segmento inmobiliario de relajar gradualmente ciertas normas para la IED en este sector. Estas inversiones extranjeras significarían entonces mayores niveles de calidad de la infraestructura y, por lo tanto, cambiarían todo el escenario del mercado en términos de competencia y profesionalismo de los actores del mercado.

En general, se espera que el sector inmobiliario ofrezca una buena alternativa de inversión a las acciones y los bonos en los próximos años. Este atractivo de la inversión inmobiliaria aumentaría aún más debido a una inflación favorable y a un régimen de bajos tipos de interés.

De cara al futuro, es posible que con los avances hacia la posible apertura del sector de los fondos mutuos de inversión inmobiliaria y la participación de las instituciones financieras en el negocio de la inversión inmobiliaria, se allane el camino para una inversión inmobiliaria más organizada en la India, lo que sería una forma adecuada para que los inversores obtengan una alternativa para invertir en carteras de propiedades a nivel marginal.

Perfil del inversor

Los dos segmentos de inversionistas más activos son los individuos de alto valor neto (HNI) y las instituciones financieras. Mientras que las instituciones tradicionalmente muestran una preferencia por la inversión comercial, los individuos de alto valor neto muestran interés en invertir en propiedades residenciales y comerciales.

Aparte de estos, es la tercera categoría de Indios No Residentes (NRIs). Existe un claro sesgo hacia la inversión en propiedades residenciales que en propiedades comerciales por parte de los NRI, el hecho podría razonarse como un apego emocional y una futura seguridad buscada por los NRI. Dado que los trámites y la documentación necesarios para adquirir propiedades inmobiliarias distintas de las propiedades agrícolas y de plantación son bastante sencillos y los ingresos por concepto de alquiler son libremente repatriables fuera de la India, los INR han aumentado su función como inversores en bienes raíces

Las inversiones extranjeras directas (IED) en bienes inmuebles constituyen una pequeña parte del total de las inversiones, ya que existen restricciones como un período mínimo de bloqueo de tres años, un tamaño mínimo de la propiedad a desarrollar y una salida condicional. Además de las condiciones, el inversor extranjero tendrá que tratar con varios departamentos gubernamentales e interpretar muchas leyes/leyes complejas.

El concepto de Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) está a punto de ser introducido en la India. Pero como la mayoría de los otros instrumentos financieros novedosos, va a haber problemas para que este nuevo concepto sea aceptado.

Real Estate Investment Trust (REIT) se estructuraría como una empresa dedicada a la propiedad y, en la mayoría de los casos, a la explotación de bienes raíces que producen ingresos, como apartamentos, centros comerciales, oficinas y almacenes. Un REIT es una empresa que compra, desarrolla, gestiona y vende activos inmobiliarios y permite a los participantes invertir en una cartera de propiedades gestionada profesionalmente.

Algunos REIT también se dedican a la financiación de bienes raíces. Los REIT son entidades o empresas de paso que pueden distribuir la mayoría de los flujos de ingresos a los inversores, sin impuestos, a nivel corporativo. El principal objetivo de los REIT es pasar los beneficios a los inversores de la manera más intacta posible. Por lo tanto, inicialmente, las actividades comerciales de los REIT se limitarían en general a la generación de ingresos por alquiler de propiedades.

El papel del inversor es fundamental en los casos en que los intereses del vendedor y del comprador no coinciden. Por ejemplo, si el vendedor tiene interés en vender la propiedad y el ocupante identificado tiene la intención de arrendar la propiedad, entre ellos, el trato nunca se fructificará; sin embargo, un inversor puede obtener rendimientos competitivos comprando la propiedad y arrendándola al ocupante.

Justificación de los planes de inversión inmobiliaria

La actividad inmobiliaria incluye una amplia gama de actividades, como el desarrollo y la construcción de municipios, viviendas y propiedades comerciales, el mantenimiento de las propiedades existentes, etc.

El sector de la construcción es uno de los sectores de mayor empleo de la economía y afecta directa o indirectamente a la fortuna de muchos otros sectores. Proporciona empleo a una gran fuerza de trabajo, incluida una proporción considerable de mano de obra no calificada. Sin embargo, por muchas razones este sector no tiene un acceso fácil a la financiación institucional. Esto se percibe como una de las razones por las que el sector no rinde al máximo de su potencial.

Al canalizar los pequeños ahorros hacia la propiedad, las inversiones aumentarían en gran medida el acceso a la financiación institucional organizada. La mejora de la actividad en el sector inmobiliario también mejora las corrientes de ingresos al erario público mediante el aumento del impuesto sobre las ventas, el octroi y otras recaudaciones.

Los bienes raíces son una importante clase de activos que, en circunstancias convencionales, no es una ruta viable para los inversores en la India en la actualidad, salvo por medio de la propiedad directa de propiedades. Para muchos inversores ha llegado el momento de introducir un producto que permita la diversificación mediante la asignación de una parte de su cartera de inversiones a productos de inversión inmobiliaria. Esto puede lograrse eficazmente mediante fondos inmobiliarios.

Los productos de inversión inmobiliaria ofrecen la oportunidad de obtener ganancias de capital, así como ingresos periódicos regulares. Las ganancias de capital pueden provenir de propiedades desarrolladas para la venta a usuarios reales o inversores directos y el flujo de ingresos surge de los alquileres, los ingresos de los depósitos y los cargos por servicios de mantenimiento de la propiedad.