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Desenvuelva su proyecto de desarrollo de bienes raíces

A medida que la recesión de 2008 sigue afectando a la economía de los Estados Unidos, numerosos proyectos de desarrollo inmobiliario comercial y residencial se encuentran estancados en un patrón de retención. Los inversores no están dispuestos a invertir, y los prestamistas no están dispuestos y/o no pueden prestar. Los propietarios de negocios encuentran extremadamente difícil obtener financiación que les permita desarrollar negocios que alquilen unidades comerciales a los promotores, y los compradores residenciales no pueden obtener financiación para comprar casas unifamiliares o condominios a los promotores. La devaluación general de las propiedades, la falta de capital, la limitada disponibilidad de crédito y el deterioro general de las condiciones económicas crearon una cadena de acontecimientos que ha hecho cada vez más difícil que los proyectos de desarrollo inmobiliario tengan éxito o incluso sobrevivan en el mercado actual. Sin embargo, existen varias estrategias para ayudar a «desatascar» los proyectos de desarrollo inmobiliario superando esas barreras y desafíos.

La industria de los préstamos ha desempeñado un papel importante en esta cadena de acontecimientos, ya que cientos de prestamistas se han retractado de los préstamos para el desarrollo inmobiliario, se han negado a conceder nuevos préstamos y han endurecido los criterios de financiación a pesar de los millones de dólares en dinero de «rescate» que muchos de ellos recibieron (destinados, en parte, a abrir nuevos canales de crédito y oportunidades de préstamo). Como consecuencia de ello, numerosos promotores inmobiliarios se han quedado con préstamos pendientes para el desarrollo y la construcción que sus prestamistas ya no están dispuestos a financiar. Muchos promotores han optado por negociar con sus prestamistas acuerdos de escritura en lugar de préstamo para evitar litigios y ejecuciones hipotecarias, esencialmente transfiriendo las propiedades al prestamista sin que el promotor obtenga ninguna ganancia monetaria. Otros promotores inmobiliarios simplemente están atascados en este patrón de tenencia con propiedades que no pueden financiar pero de las que son responsables en lo que respecta al pago de los impuestos sobre la propiedad, los gastos de mantenimiento y los pagos del servicio de la deuda a los prestamistas. Para muchos de estos promotores, la perspectiva de desarrollar sus propiedades para generar una ganancia en un futuro próximo se ha vuelto insignificante. Los gastos asociados con el mantenimiento de estas propiedades, junto con la falta de ingresos generados por ellas, ha creado un efecto espiral descendente que ha llevado a la quiebra y a la ejecución hipotecaria de miles de promotores inmobiliarios en los últimos años.

Las propiedades que en su momento fueron destinadas al desarrollo de comunidades residenciales o nuevos locales comerciales que ayudarían a crear puestos de trabajo y a mejorar las condiciones económicas han estado estancadas durante varios años. Los prestamistas suelen vender esas propiedades mediante subastas o procesos de «venta de fuego» por centavos de dólar a fin de «quitarlas de sus libros» como un pasivo y un impedimento de su capacidad de financiación. Los inversionistas oportunistas o «banqueros de tierras» a menudo compran estas propiedades y las retienen para obtener futuras ganancias en previsión de un eventual giro del mercado. Por lo tanto, estas propiedades permanecen sin desarrollar y «atascadas» durante años, en lugar de convertirse en activos generadores de ingresos para sus comunidades.

Entonces, ¿cómo se «desatasca» un proyecto de desarrollo inmobiliario en la economía actual? Muchos proyectos de desarrollo inmobiliario pueden beneficiarse de varias estrategias que pueden implementarse para convertirlos en centros de beneficios generadores de ingresos que también creen puestos de trabajo, faciliten la provisión de bienes y servicios necesarios, ayuden a mejorar la economía local y aumenten el atractivo estético de la zona mejorando una propiedad vacía o deteriorada. Las estrategias que se presentan en este artículo se describen como resúmenes de procesos más complejos que requieren una planificación estratégica y tácticas de desarrollo para lograr resultados significativos; sin embargo, estas estrategias han sido efectivas para el giro de numerosos proyectos de desarrollo inmobiliario dentro de la economía actual. Si bien puede no ser una tarea fácil «despegar» un proyecto de desarrollo inmobiliario en el mercado actual debido a los desafíos descritos anteriormente, es posible convertir esas propiedades en empresas rentables mediante la incorporación de las estrategias y técnicas adecuadas que están diseñadas para superar esas barreras a pesar de las condiciones económicas actuales. A continuación se enumeran diversas estrategias que pueden incorporarse con ese fin:

Estrategias para «despegar» los proyectos de desarrollo inmobiliario

Revisar el plan de desarrollo existente

Es probable que se necesite un análisis intrincado para determinar el uso o los usos más elevados y óptimos actuales de la propiedad, teniendo en cuenta los cambios físicos, sociales y económicos recientes en el entorno local. Por ejemplo, una propiedad que originalmente fue diseñada para el desarrollo y la venta de residencias en condominio de alto nivel puede ser adecuada hoy en día como un complejo de apartamentos de ingresos mixtos que puede desarrollarse de manera escalonada para reducir al mínimo la necesidad de un capital inicial sustancial, para reducir al mínimo el riesgo y para facilitar el desarrollo en un proceso escalonado en correlación con la propensión de la demanda. El modelo de desarrollo y venta de condominios habría proporcionado beneficios a corto plazo y la amortización del préstamo de desarrollo a medida que las unidades se fueran completando; mientras que el desarrollo de un complejo de apartamentos proporcionaría beneficios a largo plazo y requeriría un acuerdo de financiación a largo plazo para facilitar la amortización progresiva del préstamo con el tiempo. También requeriría esfuerzos continuos de administración, mantenimiento y comercialización de la propiedad que deben demostrarse en el plan revisado. Por lo tanto, en este ejemplo el promotor inmobiliario debe estar dispuesto a cambiar el modelo original y a emplear los conocimientos especializados que serían necesarios para que el nuevo modelo tuviera éxito.

Se pueden dar numerosos ejemplos de proyectos que tuvieron que cambiar su modelo existente para adaptarse a los recientes cambios sociales, físicos y económicos de sus entornos. La clave está en determinar, con precisión, cuál será la mayor necesidad y generador de demanda para el bien específico, y crear un plan de desarrollo diseñado para satisfacer la demanda de manera rentable. Se necesitan varias tácticas adicionales para la preparación de un plan de desarrollo revisado eficaz y para obtener financiación, como la preparación de un análisis financiero estratégico y un plan de capitalización, un plan de explotación, un plan de penetración en el mercado, etc. Las tácticas y el formato varían según el proyecto.

Incentivos y participación del gobierno

El desarrollo inmobiliario crea empleos temporales en la construcción y empleos locales permanentes. Facilita el suministro de bienes y servicios, y la producción de ingresos fiscales a nivel local, estatal y federal. Esto ayuda a estimular los mercados locales y promueve la estabilidad financiera de la economía en su conjunto. La falta de proyectos de desarrollo inmobiliario tiene el efecto contrario, y ha contribuido significativamente a la recesión actual. Por esta razón, numerosas entidades gubernamentales tienen programas de incentivo que tienen como objetivo estimular nuevos proyectos de desarrollo inmobiliario para el sector privado. Los beneficios de estos programas para el promotor inmobiliario pueden traducirse en una reducción de los costos del proyecto, un capital adicional que puede utilizarse para apalancar la financiación, mejoras en la infraestructura, uso de servicios públicos, mayor participación de prestamistas e inversores, y otras ventajas importantes. Esta estrategia requiere la identificación de los programas gubernamentales específicos que están disponibles para el proyecto, la comprensión de cómo incorporar los programas y cómo cumplir los criterios específicos del programa, las negociaciones con los funcionarios públicos y los esfuerzos de colaboración estratégica entre las partes. Numerosos proyectos de desarrollo inmobiliario dentro de la economía actual no se habrían desarrollado de otra manera, pero pudieron aprovechar una variedad de programas gubernamentales y aprovecharon esos programas para permitir su éxito.

Estrategias de equidad

El capital es necesario para apalancar la financiación superior; ahora más que nunca. Antes de 2008 los requisitos de capital para muchos prestamistas eran mucho menos estrictos. Existían numerosos programas de financiación que permitían que los proyectos obtuvieran financiación con una relación préstamo/valor del 80%-100%, porque la mayor valoración de las propiedades en ese momento proporcionaba una garantía de reembolso a los prestamistas. Sin embargo, en la economía actual, los ratios de préstamo son generalmente aceptables si caen dentro del 40%-65% sobre una base de préstamo a costo. La devaluación de las propiedades ha creado una situación en la que los promotores inmobiliarios deben tener un capital sustancialmente más líquido y/u otros activos que pignorar a fin de apalancar la financiación; sin embargo, la disponibilidad de capital y activos líquidos también ha disminuido considerablemente. Por lo tanto, las estrategias para asegurar el capital necesario para apalancar la financiación han adquirido cada vez más importancia en el proceso de desarrollo.

El capital social puede obtenerse de diversas fuentes, entre ellas, el principal/propietario, la tierra, otros activos como propiedades, equipo y materiales, socios, inversores, contratistas, proveedores de servicios y otros profesionales. En muchos casos, el promotor inmobiliario no es el único proveedor del capital que se necesita para el proyecto, sino que el capital se reúne de diversas fuentes a fin de mitigar el riesgo para el promotor y aumentar las posibilidades de financiación. A fin de lograr esto eficazmente en el mercado actual, el plan de desarrollo revisado (descrito en el párrafo 1 supra) debe adaptarse específicamente a los posibles inversores y/o asociados en el capital social, y presentarse de manera que responda eficazmente a la mayoría de las preguntas que puedan tener. Se debe elaborar un plan estratégico para identificar y buscar posibles inversores y/o asociados en el capital social, y se deben preparar y presentar profesionalmente los acuerdos y la documentación de inversión apropiados. Los proyectos recientes de desarrollo inmobiliario se han beneficiado de este enfoque y han podido asegurar el capital necesario para apalancar la financiación mediante la incorporación de esta estrategia.

Otras fuentes de préstamo

Si bien en los últimos tiempos muchos prestamistas convencionales se han vuelto ultraconservadores en sus enfoques de la financiación de proyectos de desarrollo inmobiliario, otras fuentes de préstamos privados han evolucionado como alternativas de financiación viables para esos proyectos. Esas fuentes suelen ofrecer tasas de interés y condiciones similares a las de los prestamistas convencionales, o tasas más altas y condiciones más estrictas en función del riesgo percibido. Las fuentes de préstamos privados varían desde grupos de inversión, pasando por organizaciones internacionales, empresas privadas, hasta individuos de alto valor neto y otros. La identificación del grupo de préstamos privados adecuado para un proyecto específico, así como el formato de presentación y la estrategia que se aplicará, son fundamentales para obtener financiación de esas fuentes. Los intermediarios financieros o las organizaciones que tienen relaciones existentes con esos prestamistas pueden ser especialmente útiles en este proceso.

La participación de los miembros del equipo

La actual crisis económica exige estrategias no convencionales que tal vez no hayan prevalecido antes de 2008. La participación de profesionales, contratistas, proveedores de servicios y proveedores de materiales es una estrategia eficaz que tiene hoy una mayor aceptación que en años anteriores. Esas personas y empresas se convierten en miembros del equipo del proyecto y proporcionan participación en forma de servicios, equipo y/o materiales que pueden utilizarse para poner en marcha el proyecto con requisitos de capital inicial reducidos, y como capital para apalancar la financiación. Muchos de estos miembros del equipo han experimentado una reducción del volumen de negocios debido a la recesión económica, por lo que hoy en día están más dispuestos a aplazar una parte de sus honorarios hasta el momento de la financiación o a cambio de una participación como miembros en la entidad propietaria del proyecto. Por ejemplo, un fabricante de equipo puede prometer 10 millones de dólares de equipo para un proyecto, que pueden utilizarse como capital para apalancar la financiación. Un arquitecto y otros consultores pueden acordar realizar el trabajo con una parte de sus honorarios que se pagará por adelantado, y la parte restante permanecerá en el proyecto como capital social. Existen numerosos ejemplos de proyectos que han apalancado el capital social, los servicios, el equipo y los materiales utilizando este enfoque en los últimos tiempos. Es importante que los miembros del equipo comprendan el proyecto, crean en él y que se negocien condiciones que favorezcan a ambas partes.

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