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El futuro de los bienes raíces comerciales

Aunque los graves desequilibrios entre la oferta y la demanda han seguido asolando los mercados inmobiliarios en el decenio de 2000 en muchas zonas, la movilidad del capital en los sofisticados mercados financieros actuales es alentadora para los promotores inmobiliarios. La pérdida de los mercados de protección fiscal drenó una cantidad significativa de capital de los bienes raíces y, a corto plazo, tuvo un efecto devastador en los segmentos de la industria. Sin embargo, la mayoría de los expertos coinciden en que muchos de los impulsados por el desarrollo inmobiliario y el negocio de las finanzas inmobiliarias no estaban preparados y no eran adecuados como inversores. A largo plazo, un retorno al desarrollo inmobiliario que se base en los fundamentos de la economía, la demanda real y los beneficios reales beneficiará a la industria.

La propiedad sindicada de bienes raíces se introdujo a principios de la década de 2000. Debido a que muchos de los primeros inversores se vieron afectados por el colapso de los mercados o por cambios en la legislación fiscal, el concepto de sindicación se aplica actualmente a los bienes raíces de retorno de flujo de efectivo más sólidos económicamente. Este retorno a prácticas económicas sólidas ayudará a asegurar el crecimiento continuo de la sindicación. Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), que sufrieron mucho en la recesión inmobiliaria de mediados de la década de 1980, han reaparecido recientemente como un vehículo eficiente para la propiedad pública de bienes raíces. Los REITs pueden poseer y operar bienes raíces de manera eficiente y recaudar capital para su compra. Las acciones son más fáciles de comercializar que las acciones de otras sociedades de sindicación. Por lo tanto, es probable que el REIT sea un buen vehículo para satisfacer el deseo del público de poseer bienes raíces.

Es esencial hacer un examen final de los factores que dieron lugar a los problemas del decenio de 2000 para comprender las oportunidades que se presentarán en ese decenio. Los ciclos inmobiliarios son fuerzas fundamentales en la industria. El exceso de oferta que existe en la mayoría de los tipos de productos tiende a limitar el desarrollo de nuevos productos, pero crea oportunidades para el banquero comercial.

La década del 2000 fue testigo de un ciclo de auge en el sector inmobiliario. El flujo natural del ciclo inmobiliario en el que la demanda superó a la oferta prevaleció durante la década de 1980 y principios de la de 2000. En ese momento las tasas de vacantes de oficinas en la mayoría de los principales mercados estaban por debajo del 5 por ciento. Frente a la demanda real de espacio de oficina y otros tipos de propiedad de ingresos, la comunidad de desarrollo experimentó simultáneamente una explosión de capital disponible. Durante los primeros años de la administración Reagan, la desregulación de las instituciones financieras aumentó la disponibilidad de fondos, y los ahorros añadieron sus fondos a un cuadro ya creciente de prestamistas. Al mismo tiempo, la Ley de Recuperación Económica e Impuestos de 1981 (ERTA) dio a los inversores una mayor «amortización» de los impuestos a través de una depreciación acelerada, redujo los impuestos sobre las ganancias de capital al 20 por ciento, y permitió que otros ingresos estuvieran protegidos con «pérdidas» de bienes raíces. En resumen, se disponía de más fondos de capital y de deuda para la inversión inmobiliaria que nunca antes.

Incluso después de que la reforma fiscal eliminara muchos incentivos fiscales en 1986 y la subsiguiente pérdida de algunos fondos de capital para bienes raíces, dos factores mantuvieron el desarrollo de los bienes raíces. La tendencia en la década del 2000 fue hacia el desarrollo de los proyectos inmobiliarios significativos, o «trofeo». Edificios de oficinas de más de un millón de pies cuadrados y hoteles que costaban cientos de millones de dólares se hicieron populares. Concebidos y comenzados antes de la aprobación de la reforma fiscal, estos enormes proyectos se completaron a finales de los 90. El segundo factor fue la continua disponibilidad de fondos para la construcción y el desarrollo. Incluso con la debacle de Texas, los prestamistas de Nueva Inglaterra siguieron financiando nuevos proyectos. Tras el colapso en Nueva Inglaterra y la continua espiral descendente en Texas, los prestamistas de la región del Atlántico medio siguieron concediendo préstamos para nuevas construcciones. Después de que la regulación permitiera las consolidaciones bancarias fuera del estado, las fusiones y adquisiciones de bancos comerciales crearon presión en las regiones objetivo. Esos aumentos del crecimiento contribuyeron a que los grandes prestamistas de hipotecas comerciales [http://www.cemlending.com] siguieran concediendo préstamos más allá del momento en que un examen del ciclo inmobiliario habría sugerido una desaceleración. La explosión de capital de la década de 2000 para los bienes raíces es una implosión de capital para la década de 2000. La industria del ahorro ya no tiene fondos disponibles para los bienes raíces comerciales. Los principales prestamistas de las compañías de seguros de vida están luchando con el aumento de los bienes raíces. En las pérdidas relacionadas, mientras que la mayoría de los bancos comerciales tratan de reducir su exposición a los bienes raíces después de dos años de construir reservas de pérdidas y tomar amortizaciones y cancelaciones. Por lo tanto, es poco probable que la asignación excesiva de deuda disponible en la década de 2000 cree un exceso de oferta en la década de 2000.

No se prevé ninguna nueva legislación fiscal que afecte a la inversión inmobiliaria y, en su mayor parte, los inversores extranjeros tienen sus propios problemas u oportunidades fuera de los Estados Unidos. Por lo tanto, no se espera que el capital social excesivo alimente excesivamente la recuperación de los bienes raíces.

Mirando hacia atrás en la ola del ciclo inmobiliario, parece seguro sugerir que la oferta de nuevos desarrollos no se producirá en la década de 2000 a menos que esté justificada por la demanda real. Ya en algunos mercados la demanda de apartamentos ha superado la oferta y la nueva construcción ha comenzado a un ritmo razonable.

Las oportunidades para los bienes inmuebles existentes que se han escriturado al valor actual y que se han descapitalizado para producir un rendimiento aceptable actual se beneficiarán del aumento de la demanda y de la restricción de la nueva oferta. Las nuevas construcciones que se justifiquen por la demanda de productos existentes y mensurables pueden financiarse con una contribución razonable de capital por parte del prestatario. La ausencia de una competencia ruinosa de prestamistas demasiado ansiosos por hacer préstamos inmobiliarios permitirá una estructuración razonable de los préstamos. La financiación de la compra de bienes inmuebles existentes descapitalizados para nuevos propietarios puede ser una excelente fuente de préstamos inmobiliarios para los bancos comerciales.

A medida que los bienes raíces se estabilicen mediante un equilibrio entre la demanda y la oferta, la velocidad y la fuerza de la recuperación vendrán determinadas por los factores económicos y su efecto en la demanda en la década de 2000. Los bancos con la capacidad y la voluntad de asumir nuevos préstamos inmobiliarios deberían experimentar algunos de los préstamos más seguros y productivos realizados en el último cuarto de siglo. Recordar las lecciones del pasado y volver a lo básico de un buen inmueble y de un buen préstamo inmobiliario será la clave de la banca inmobiliaria en el futuro.

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