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El sector inmobiliario

Auge y caída del sector inmobiliario de la India

Tras un período de estancamiento, la evolución del sector inmobiliario indio ha sido fenomenal, impulsada por una economía en crecimiento, una demografía favorable y un régimen de inversión extranjera directa liberalizado. Sin embargo, ahora este incesante fenómeno del sector inmobiliario ha empezado a mostrar signos de contracción.

¿Cuáles pueden ser las razones de esa tendencia en este sector y qué rumbo tomará en el futuro? Este artículo trata de encontrar respuestas a estas preguntas…

Panorama del sector inmobiliario de la India

Desde 2004-05 el sector de la realidad india ha experimentado un enorme crecimiento. Con una tasa de crecimiento del 35%, se estima que el sector inmobiliario tiene un valor de 15.000 millones de dólares de los EE.UU. y se prevé que crezca a un ritmo del 30% anual durante el próximo decenio, atrayendo inversiones extranjeras por valor de 30.000 millones de dólares de los EE.UU., con la construcción de varios parques de tecnología de la información y municipios residenciales en toda la India.

El término «bienes raíces» abarca las viviendas residenciales, las oficinas comerciales y los espacios de comercio como teatros, hoteles y restaurantes, los comercios minoristas, los edificios industriales como fábricas y los edificios gubernamentales. Los bienes inmuebles implican la compra, venta y desarrollo de terrenos, edificios residenciales y no residenciales. Las actividades del sector inmobiliario abarcan también el sector de las mangueras y la construcción.

El sector representa la principal fuente de generación de empleo en el país, siendo el segundo mayor empleador, después de la agricultura. El sector tiene eslabonamientos ascendentes y descendentes con unas 250 industrias auxiliares como la del cemento, el ladrillo, el acero, el material de construcción, etc.

Por lo tanto, un aumento unitario de los gastos de este sector tiene un efecto multiplicador y la capacidad de generar ingresos hasta cinco veces.

Surgimiento integral

En el sector inmobiliario, el principal componente es la vivienda, que representa el 80% y crece a un ritmo del 35%. El resto consiste en los segmentos comerciales de oficinas, centros comerciales, hoteles y hospitales.

Viviendas: Con la economía india creciendo a un ritmo del 9% acompañada por el aumento de los niveles de ingresos de la clase media, el crecimiento de las familias nucleares, los bajos tipos de interés, el enfoque moderno de la propiedad de la vivienda y el cambio de actitud de la clase trabajadora joven en términos de ahorrar y comprar para comprar y pagar han contribuido al aumento de la demanda de vivienda.

El costo anterior de las casas solía ser en múltiplos de casi 20 veces los ingresos anuales de los compradores, mientras que hoy en día el múltiplo es menos de 4,5 veces.

Según el 11º plan quinquenal, el déficit de viviendas en 2007 era de 24,71 millones y las necesidades totales de viviendas durante (2007-2012) serán de 26,53 millones. Se estima que las necesidades totales de fondos en el sector de la vivienda urbana para el 11º plan quinquenal son de 361318 millones de rupias.
El resumen de las necesidades de inversión para el XI plan se indica en el cuadro siguiente

Escenario requisito de inversión

Escasez de viviendas al comienzo del período del XI plan 147195.0
Nuevas adiciones al parque de viviendas durante el período del plan XI, incluida la escasez adicional de viviendas durante el período del plan 214123,1
Necesidades totales de vivienda durante el período del plan 361318,1

Locales de oficinas: el rápido crecimiento de la economía india, simultáneamente también tiene un efecto de diluvio en la demanda de propiedades comerciales para ayudar a satisfacer las necesidades de las empresas. El crecimiento de las necesidades de espacio de oficinas comerciales está encabezado por la floreciente industria de la subcontratación y la tecnología de la información (TI) y el comercio minorista organizado. Por ejemplo, se estima que sólo la TI y el ITES requerirán 150 millones de pies cuadrados en toda la India urbana para 2010. Del mismo modo, es probable que el sector del comercio minorista organizado necesite 220 millones de pies cuadrados adicionales para 2010.

Centros comerciales: en los últimos diez años la urbanización ha aumentado en la CAGR del 2%. Con el crecimiento del sector de los servicios, que no sólo ha aumentado los ingresos disponibles de la población urbana, sino que también se ha hecho más consciente de las marcas. Si nos guiamos por las cifras, la industria minorista india se estima en unos 350.000 millones de dólares y se prevé que se duplique para 2015.

Así pues, el aumento de los niveles de ingresos y el cambio de la percepción de los productos de marca dará lugar a una mayor demanda de espacio en los centros comerciales, lo que conlleva unas perspectivas de fuerte crecimiento de las actividades de desarrollo de los centros comerciales.

Multiplexores: otro factor de crecimiento del sector inmobiliario es la creciente demanda de multiplexores. El mayor crecimiento puede observarse debido a los siguientes factores:

  1. Los multiplexores constan de 250-400 asientos por pantalla frente a los 800-1000 asientos de un cine de una sola pantalla, lo que da a los propietarios de los multiplexores una ventaja adicional que les permite optimizar la utilización de la capacidad.
  2. Además de estos ingresos no relacionados con los billetes, como los alimentos y las bebidas, el alquiler del espacio sobrante a los minoristas proporciona un exceso de ingresos a los promotores de los teatros.

Hoteles/Recursos: como ya se ha mencionado anteriormente, el importante auge del sector inmobiliario se debe al aumento de los ingresos de la clase media. Por lo tanto, con el aumento de los ingresos la propensión a gastar parte de sus ingresos en giras y viajes también está subiendo, lo que a su vez conduce a una mayor demanda de hoteles y centros turísticos en todo el país. Además, la India también se está convirtiendo en un importante destino del turismo mundial en la India, lo que hace que aumente la demanda de hoteles y centros turísticos.
El camino establecido por el gobierno

El sector cobró impulso después de pasar por un decenio de estancamiento debido a las iniciativas adoptadas por el Gobierno de la India. El Gobierno ha introducido muchas medidas de reforma progresiva para dar a conocer el potencial del sector y también para satisfacer los crecientes niveles de demanda.

100% de IED permitida en todos los proyectos de realidad a través de la ruta automática.
En el caso de los municipios integrados, la superficie mínima a desarrollar se ha reducido de 100 a 25 acres.
La ley de regulación y techo de tierras urbanas ha sido abolida por un gran número de estados.
Ley de legislación de zonas económicas especiales.
Repatriación completa de la inversión original después de 3 años.
Se permite el 51% de la IED en puntos de venta de una sola marca y el 100% en efectivo y llevar a través de la ruta automática.

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