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Adicto a los bienes raíces – Por qué no puedo parar y por qué deberías empezar

La técnica del todo dinero

Entonces, ¿cómo funciona la técnica de «todo el dinero» comprando una casa con dinero en efectivo? En primer lugar, permítanme repetir que realmente no tenía dinero en efectivo, pero tenía una cantidad significativa de capital de la casa de Terry y varias casas que poseía, reunidas para darme un pago inicial sustancial en efectivo. Tanto los bancos como las compañías hipotecarias aceptarán el dinero de una línea de crédito de equidad como dinero en efectivo para comprar una casa. Por lo menos lo hicieron en 1997 bajo las directrices financieras de la época. Lo que debes recordar sobre las hipotecas y los préstamos es que las directrices cambian constantemente, por lo que esta técnica que utilicé en 1997 puede o no ser utilizada en el futuro. El que se pueda o no se pueda volver a utilizar no me importa realmente ya que creo que siempre habrá una manera de comprar bienes raíces con un dinero limitado a la baja tarde o temprano. Siempre habrá una técnica para adquirir bienes raíces, pero no estoy completamente seguro de cómo se hará en el futuro.

Empecé a comprar casas en la sección de Mayfair de Filadelfia con precios entre 30.000 y 40.000 dólares por casa. Compraría una casa con tres dormitorios y un baño en el segundo piso con una cocina, un comedor y una sala de estar en el primer piso y un sótano. Lo que llamamos una casa en hilera en Filadelfia consistiría en un porche en el frente y un patio trasero del ancho de la casa. La mayoría de las casas adosadas de Filadelfia tienen menos de dos pies de ancho. Para aquellos que no son de Filadelfia y no pueden imaginarse cómo es una casa rodante de Filadelfia, les sugiero que vean la película Rocky. Veintidós casas a cada lado de cada cuadra pondrán a prueba su capacidad de ser un vecino. Las cosas que usualmente causan una discusión con sus vecinos de Filadelfia a menudo provienen de los estacionamientos, el ruido que hacen sus hijos, el lugar donde deja los botes de basura, las fiestas y el aspecto de su casa.

En 1998 mi novia y yo nos mudamos juntos a los suburbios de Filadelfia llamados Warminster. Después de vivir en una calle de Tacony, como lo hizo Rocky, realmente esperaba tener un espacio entre mi casa y mi vecino de al lado. Le dije a Terry que ni siquiera pensara en hablar con la gente que vivía al lado. Le dije que si uno de ellos venía con un pastel de frutas, lo tomaría y lo tiraría como un balón de fútbol en su patio trasero. Creo que estaba sufriendo el síndrome del hogar de filas de Filadelfia. Mis nuevos vecinos de Warminster resultaron ser personas maravillosas, pero tardé dieciocho meses en aprenderlo.

Así que compraste tu casa en hilera por 35.000 dólares en Mayfair, y después de 2.000 dólares en gastos de cierre y 5.000 dólares en gastos de reparación, te encuentras con un buen inquilino que quiere alquilar la casa. Después de alquilar la casa con un flujo de caja positivo de 200 dólares al mes, ahora tiene una deuda pendiente de 42.000 dólares en su línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda que tendrá que pagar. Al comprar la casa, no conseguí una hipoteca ya que acabo de comprar una casa por dinero en efectivo como se dice en el negocio. Todo el dinero que gasté en esta casa se gastó de la línea de crédito de la equidad de la casa.

El movimiento ahora es pagar tu línea de crédito para que puedas volver a hacerlo. Ahora vamos a un banco con su propiedad fija y le decimos al departamento de hipotecas que quiere hacer una refinanciación en efectivo de su inversión inmobiliaria. Es útil explicar que el vecindario en el que compras tu propiedad debe tener un rango más amplio de precios como el vecindario de Mayfair lo hizo a mediados de los 90. El precio de las casas en Mayfair es bastante inusual ya que se vería una diferencia de $3000 en el valor de las casas de una cuadra a otra. Esto era importante cuando se hacía una refinanciación en efectivo porque es bastante fácil para el banco ver que acabo de comprar mi propiedad por 35.000 dólares sin tener en cuenta el hecho de que hice muchas reparaciones. Podía justificar el hecho de que había gastado más dinero en mi casa para repararla, y al poner un inquilino, ahora era una pieza de bienes raíces rentable desde el punto de vista de la inversión.

Si tuviera la suerte de hacer este sistema de compra de casas en Mayfair y el tasador usara casas a una o dos cuadras de distancia y volviera con una tasación de 45.000 dólares. En aquel entonces había programas que permitían a un inversor comprar una casa por un 10 por ciento de adelanto o dejarla como capital haciendo un refinanciamiento del 90 por ciento en efectivo, devolviéndome aproximadamente 40.500 dólares. La utilización de esta técnica me permitió recuperar la mayor parte del dinero que puse en la propiedad. Básicamente pagué sólo 1.500 dólares de entrada para esta nueva casa. ¿Por qué las compañías hipotecarias y los tasadores me dieron las cifras que yo quería? Supongo que porque querían el negocio. Sólo le diría al banco que necesito que esto llegue a 45.000 dólares o lo mantengo financiado tal como está. Siempre parecieron darme lo que quería dentro de lo razonable.

Todo este proceso llevó de tres a cuatro meses durante los cuales pude haber ahorrado unos cuantos miles de dólares. Entre el dinero que ahorré de mi trabajo y mis inversiones y la refinanciación del dinero en efectivo, había repuesto la mayoría o todos los fondos de mi línea de crédito de capital propio que ahora estaba casi en cero para comenzar el proceso de nuevo. Y eso es exactamente lo que pretendía hacer. Utilicé este sistema para comprar de cuatro a seis casas al año utilizando el mismo dinero para comprar casa tras casa tras casa una y otra vez. En realidad, la técnica es una técnica de «sin dinero» o con poco dinero. En ese momento tal vez tenía 60.000 dólares en fondos disponibles para usarlos en la compra de casas de mi HELOC, así que compraba una casa y luego reponía el dinero. Era una técnica estupenda que era legal, y podía ver que mi sueño de ser un inversionista de bienes raíces a tiempo completo se hacía realidad aunque todavía no estuviera allí.

Durante los años de 1995 a 2002, el mercado inmobiliario de Filadelfia experimentó un aumento gradual de un 6% cada año. Comencé a registrar mi patrimonio neto, que era el 100 por ciento de la equidad, lo que significa que no tenía otras formas de inversión que considerar al calcular mi patrimonio neto. En general, los primeros cinco años de mi carrera inmobiliaria no fueron bien debido a las malas decisiones que tomé al comprar edificios y al declive del mercado. Además, mi falta de conocimiento y experiencia en reparaciones lo hizo difícil. Los segundos cinco años de mi carrera inmobiliaria que acabo de explicar no hicieron mucho dinero tampoco. Me mantuve principalmente a través de mi carrera como vendedor, pero definitivamente podía ver en la pared que en el futuro los bienes raíces iban a ser mi trabajo a tiempo completo.

Realty Professionals of America

Soy dueño de un edificio de oficinas que tiene una compañía de bienes raíces como inquilino llamada Realty Professionals of America. La compañía tiene un plan estupendo en el que un nuevo agente recibe el 75 por ciento de la comisión y el corredor sólo el 25 por ciento. Si no lo sabes, este es un buen trato, especialmente para un nuevo agente de bienes raíces. La compañía también ofrece una comisión de patrocinio del 5 por ciento al agente que los patrocina en cada trato que hacen. Si usted trae a un individuo que es un agente de bienes raíces a la compañía que usted ha patrocinado, el agente le pagará un 5 por ciento de patrocinio de parte del agente para que el nuevo agente de bienes raíces que usted patrocinó pueda seguir ganando el 75 por ciento de comisiones. Además de lo anterior, Realty Professionals of America ofrece aumentar la comisión del agente de bienes raíces en un 5 por ciento después de alcanzar los puntos de referencia de comisión acumulativa, hasta un máximo de 90 por ciento. Una vez que se alcanza un punto de referencia de comisión, la tasa de comisión de un agente sólo se reduce si las comisiones del año siguiente no alcanzan un monto de referencia más bajo. Actualmente me quedo con el 85 por ciento de las comisiones de todos mis tratos; además recibo cheques de patrocinio del 5 por ciento de las comisiones que ganan los agentes que he patrocinado. Si desea saber más sobre el patrocinio en el maravilloso plan de Realty Professionals of America, por favor llámeme directamente al 267-988-2000.

Obtener mi licencia de bienes raíces

Una de las cosas que hice en el verano de 2005 después de dejar mi trabajo de tiempo completo fue hacer planes para obtener mi licencia de bienes raíces. Obtener mi licencia de bienes raíces era algo que siempre quise hacer pero nunca parecía tener tiempo para hacerlo. Estoy seguro de que has escuchado esa excusa miles de veces. La gente siempre dice que va a hacer algo tan pronto como encuentra el tiempo para hacerlo, pero nunca parecen encontrar el tiempo, ¿verdad? Trato de no permitirme excusas para nada. Así que antes de dejar mi trabajo a tiempo completo, decidí que una de las primeras cosas que haría sería obtener mi licencia de bienes raíces. Me inscribí en una escuela llamada Instituto Americano de Bienes Raíces para un programa de tiempo completo de dos semanas para obtener mi licencia para vender bienes raíces en el estado de Pensilvania. Dos tipos estupendos con un mundo de experiencia enseñaron la clase, y yo disfruté del tiempo que pasé allí. Inmediatamente después de completar el curso en el Instituto Americano de Bienes Raíces, reservé el siguiente día disponible ofrecido por el estado para tomar el examen de estado. El consejo de mis profesores de tomar el examen inmediatamente después de la clase resultó ser una excelente sugerencia. Aprobé el examen con éxito y he usado mi licencia muchas veces desde entonces para comprar bienes raíces y reducir los gastos. Si vas a ser un inversionista de bienes raíces de tiempo completo o un inversionista de bienes raíces comerciales, entonces casi tienes que obtener una licencia. Aunque conozco a algunas personas que no creen en esto, estoy convencido de que es la única manera.

Trabajé en un trato de 3 millones de dólares donde la comisión para el agente de bienes raíces del comprador era de 75.000 dólares. Para cuando mi corredor tomó una acción, me quedé con 63.000 dólares de comisión sólo en ese trato. Con el costo promedio anual de ser un agente de bienes raíces que es de alrededor de 1200 dólares por año, este único trato habría pagado mi licencia de bienes raíces durante cincuenta y tres años. Sin mencionar todos los otros beneficios adicionales como tener acceso al servicio de listados múltiples que ofrecen demasiados agentes de bienes raíces en este país. Mientras que hay otras formas de acceder a los servicios de listados múltiples u otro programa similar, una licencia de bienes raíces es un gran camino a seguir.

Algunos de los aspectos negativos que escucho una y otra vez acerca de tener una licencia de bienes raíces es el hecho de que tienes que revelar que eres un agente inmobiliario cuando compras una casa si te representas a ti mismo. Tal vez me esté perdiendo algo, pero no veo esto como algo negativo en absoluto. Si eres hábil en el arte de la negociación, es sólo otro obstáculo con el que tienes que lidiar. Supongo que podría terminar en una demanda en la que un tribunal de justicia podría asumir que porque usted es un agente inmobiliario debería saber todas estas cosas. No me paso la vida preocupándome por el millón de formas en que puedo ser demandado más de lo que me preocupa que me atropelle un coche cada vez que cruzo la calle.

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